Artículo 24
Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos · Decreto-Ley N.º 14.219 de 1974
Texto vigente al 11 de septiembre de 2026
Durante la vigencia de los plazos legales de arrendamiento no podrá deducirse acción de desalojo excepto las que se promuevan con referencia a: 1.o Los inmuebles expropiados. 2.o Las fincas alquiladas de acuerdo con las leyes números 9.624, de 15
de diciembre de 1936, y su decreto reglamentario de 7 de noviembre
de 1941; 9.980, de 13 de diciembre de 1940; 10.765 de 26 de agosto
de 1946 y el artículo 20 de la ley N.o 11.490, de 13 de setiembre
de 1950, cuando de acuerdo con el artículo 15 de la citada en
primer término, modificado por el artículo 41 de la presente ley,
no se hubiera realizado la sustitución de garantía dentro del plazo
y forma en ella previstos. 3.o Los inmuebles arrendados o subarrendados cuyos contratos hubieran
sido resueltos por incumplimiento del arrendatario o
subarrendatario por sentencia ejecutoriada y sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 59 de esta ley.
La acción contra el subarrendatario corresponderá al arrendatario
pero el arrendador podrá subrogarlo, o actuar directamente contra
aquél o contra ambos, si la falta de cumplimiento del
subarrendatario implica también una transgresión del contrato de
arrendamiento. 4.o A) Cuando el propietario posea una o varias fincas que están
arrendadas o hayan sido construidas para habitación en la misma
localidad y no ocupe ninguna de ellas, podrá reclamar una para
su propia vivienda. Aún cuando habite su propia casa, podrá
reclamar una finca para que la habiten sus ascendientes y una
para cada uno de sus hijos que hayan contraído matrimonio,
cuando éstos o aquéllos no ocupen ninguna vivienda de la que
sean exclusivos propietarios o condóminos. Si el demandante
fuera propietario de varias fincas y durante el juicio de
desalojo quedara disponible una de ellas de características
similares o inferiores -a criterio del Juez- a las de la
solicitada en juicio, deberá darle prioridad, como arrendatario,
al inquilino demandado, el que podrá pasar a ocuparla en un
plazo no mayor de veinte días en las condiciones contractuales
o legales en base a las cuales ocupa la finca objeto de
desalojo. Si el arrendador no cumpliere con la obligación
establecida, se clausurará sin más trámite el desalojo.
B) Tratándose de una finca en condominio de origen sucesorio, o
derivado de la sociedad conyugal, uno de los condóminos podrá
reclamarla, con la ratificación de los demás copropietarios,
para su propia vivienda, o para la de sus descendientes en
primer grado que hayan contraido matrimonio o para sus
ascendientes, cuando éstos o aquéllos no ocupen ninguna
vivienda de la que sean exclusivos propietarios o condóminos.
Cuando los condóminos posean varias fincas que estén
arrendadas o hayan sido construidas para habitación, el que no
ocupe ninguna de ellas podrá reclamar, con la ratificación de
los demás, una para su propia vivienda. Aún cuando habite su
propia casa podrá reclamar, con la ratificación de los demás
condóminos, una para sus ascendientes y una para cada uno de
sus hijos, que hayan contraido matrimonio, en caso de que éstos
o aquéllos no ocupen ninguna vivienda de la que sean exclusivos
propietarios o condóminos.
Se considerarán como única propiedad los casos en que los
condóminos de varias fincas de origen sucesorio, hayan
solicitado una de ellas para vivienda propia.
A los efectos de esta ley se consideran condóminos de origen
sucesorio aquellos que hayan adquirido la propiedad en todo o
en parte por el modo sucesorio, por causa de muerte. Las otras
situaciones, a los efectos de esta ley, se consideran condominio
de origen contractual con excepción de los derivados de la
sociedad conyugal.
Podrán, no obstante, dar el desalojo los condóminos que tengan
la calidad de cónyuge entre si en el momento de promoverse la
acción referida.
A los efectos dispuestos por esta ley, no se reputará
condominio a aquél constituido exclusivamente entre parientes
hasta el segundo grado, con anterioridad al 31 de mayo de 1974.
En los casos de los incisos precedentes, el demandante que
tenga varias propiedades deberá expresar los motivos que han
determinado la selección de la finca y reseñar la situación de
los arrendamientos de cada una, indicando el alquiler vigente e
inmediato anterior a las fechas desde las cuales rigen los
mismos. Si se probare la omisión de una o varias de las
fincas arrendadas en la referida reseña, se clausurará el juicio
de desalojo, de oficio o a petición de parte, siendo de cargo
del actor los tributos y costos causados.
El Juez examinará el mérito de los fundamentos expuestos y no
hará lugar a la causal excepcional de desalojo, cuando por las
circunstancias del caso la promoción de aquél sirva o haya
servido para obtener aumentos de arrendamientos que excedan los
autorizados por la ley.
En tales situaciones, los aumentos pactados que excedan los
autorizados por la ley serán anulados y se rechazará la demanda,
imponiéndose al actor el pago de tributos y costos.
Esta sentencia será notificada a todos los arrendatarios del
actor.
C) Tratándose de condominios de origen contractual constituidos
con anterioridad al 31 de mayo de 1974, se requerirán las
siguientes condiciones:
a) Que se haya otorgado la escritura de enajenación o la promesa
tenga fecha cierta anterior a la arriba indicada.
b) Cumplir con los demás requisitos de las letras A) y B)
precedentes.
En este caso, si se probare la inexistencia de alguna de las
condiciones requeridas, se clausurará el juicio de desalojo, de
oficio o a petición de parte, siendo de cargo del actor los
tributos y costos causados. (*)